Указанные условия эффективности реконструкции существующего жилищного фонда представляются несколько упрощенными, В соответствии с первым ограничением единовременные затраты на реконструкцию не должны превышать стоимость строительства нового жилого дома, уменьшенную на величину остаточной стоимости сохраняемых конструкций. Однако реконструкция направлена, как известно, на устранение преимущественно морального износа, что предопределяет целесообразность учета не всех затрат на устранение физического износа, а только той части, которая превышает стоимость очередного ППР. Наряду с этим представляется, что включение в расчет остаточной стоимости сохраняемых при реконструкции конструкций и элементов также необоснованно снижает эффективность реконструктивных мероприятий.
При этом вводились дополнительные ограничения стоимости реконструкции, которая не должна быть выше суммы стоимости выражения устраняемого физического и морального износа.
В отдельных работах в качестве критерия эффективности реконструкции жилого здания предлагался показатель трудоемкости. Приоритет при выборе эффективного варианта рекомендовался отдавать варианту с меньшими трудозатратами на строительной площадке.
Критерий эффективности — минимум приведенных затрат в сравниваемых вариантах приводится в исследованиях А.А. Сазонова, Н.П. Сысоева, Е.Я. Соковой, А.Ю, Жданьковой, Н.Н. Миловидовой, В.А. Осина, М.С. Шумилова и др. Такой подход нашел отражение в «Методических рекомендациях по оценке экономической и социальной эффективности капремонта и реконструкции жилищного фонда», разработанной в Академии коммунального хозяйства им. К.Д. Памфилова применительно к оценке опорных жилых зданий старой застройки,
В некоторых исследованиях, посвященных проблеме обоснования критерия эффективности градостроительных решений, подвергается сомнению правомерность использования показателя приведенных затрат при оценке целесообразности реконструкции жилищного фонда.
В качестве аргумента приводится следующее: «…в жилищном строительстве и тем более в эксплуатации жилых зданий понятие окупаемости совершенно не отвечает смыслу этого слова, понимаемого как получение прибыли для покрытия затрат. В жилищном хозяйстве расходы на капитальный ремонт (подразумевается также и капитальный ремонт с перепланировкой) покрываются за счет фондов общественного потребления…».1
Этот довод недостаточно убедителен в связи с тем, что фактор прибыли является решающим в расчетах общей экономической эффективности, в то время как аппарат приведенных затрат оперирует понятиями сравнительной экономической эффективности. В составе этих понятий прибыль заменяется снижением текущих затрат, что и имеет место в жилищной сфере. Что касается принципа отрицания коэффициента эффективности применительно к экономическим расчетам в непроизводственной сфере, — как отмечается в трудах Соковой Е.Я., — то следует отметить, что коэффициент эффективности направлен на выравнивание технического уровня различных отраслей и производства в народном хозяйстве, представляющих собой единую систему с единым источником капитальных вложений.
Этот коэффициент стимулирует наиболее эффективное перераспределение средств (капитальных вложений) между отраслями или отдельными объектами, так как средства, сэкономленные одной отраслью или объектом, передаются другим. При этом безразлично, является ли отрасль производственной или непроизводственной, как жилищное хозяйство, — важно, что это отрасль, потребляющая капитальные вложения и производящая некоторую продукцию в виде услуг, эксплуатационные расходы которых определенным образом зависят от размеров капитальных вложений,
Иной подход к оценке эффективности реконструкции жилых зданий предложен Я. Седлачеком, основанный на разработке метода планирования социально-экономических показателей модернизации жилищного фонда в Чехии. Им разработаны методические рекомендации по оценке эффективности затрат на модернизацию, в основу которых положена предпосылка того, что модернизация позволяет получить отсрочку капитальных вложений на воспроизводство жилого дома на период, равный его остаточному сроку службы. Подобное утверждение достаточно убедительно и по своей сути отражает фактор различия в сроках службы сопоставляемых вариантов.
Для учета совокупных затрат, сопровождающих реконструкцию жилищного фонда, важно правильно установить состав факторов, определяющих их величину, Основные факторы, влияющие на эффективность затрат по обновлению жилищного фонда — единовременные капитальные вложения, текущие (эксплуатационные) затраты, различия в сроках службы.
Комментарии закрыты.